Gemeinde Kappel am Albis
Bau- und Zonenordnung
Die Gemeinde Kappel am Albis erlässt, gestützt auf § 45 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes in der Fassung vom 1. September 1991 und unter Vorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- und Zonenordnung.
1. Zoneneinteilung
Art. 1
Zonen
Das Gemeindegebiet wird, soweit es nicht kantonalen Nutzungszonen
zugewiesen oder Wald ist, in folgende Zonen eingeteilt:
Farbe im Zonenplan |
Lärmempfindlichkeitsstufe (LSV) |
|
Kernzone A (KA) |
dunkelbraun |
III |
Kernzone B (KB) |
hellbraun |
III |
Zweigeschossige Wohnzone W2 |
gelb |
II |
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OE) |
grau |
II |
Art. 2
Zonenplan
Für die Abgrenzung der Zonen ist der Zonenplan 1:5000
massgebend. Der mit der Bauordnung abgegebene Zonenplan
(Verkleinerung) ist nicht rechtsverbindlich.
2. Kernzone A
Art. 3
Schutzwürdige Ortsbilder von kantonaler Bedeutung
(Kloster Kappel und Weiler Näfenhüser)
1) |
In der Kernzone A dürfen neue Bauten und Anlagen nur erstellt oder bestehende verändert werden, sofern das Bild des Klosters Kappel und seiner historischen Umgebung, bzw. das Bild des Weilers Näfenhüser nicht beeinträchtigt wird. |
2) |
Neubauten und bauliche Veränderungen müssen in allen Teilen einwandfrei auf die historischen Ortsbilder abgestimmt werden. |
3) |
Im Weiler Näfenhüser sind keine zusätzlichen Hauptgebäude gestattet. |
4) |
Art. 7-10 sind anwendbar. |
5) |
Es sind mässig störende Betriebe zulässig. |
3. Kernzone B
Art. 4
Umbauten und Ersatzbauten
Beim Umbau und beim Ersatz herkömmlicher Hauptgebäude ist das bestehende Gebäudeprofil und Erscheinungsbild zu erhalten.
Abweichungen vom Gebäudeprofil können bewilligt oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse der Hygiene und des Ortsbildes liegt, oder wenn die Verkehrssicherheit dies erfordert.
Abweichungen vom Erscheinungsbild sind im Rahmen der Gestaltungsvorschriften für Neubauten zulässig, wenn sie für die geänderte Nutzweise des Gebäudes erforderlich und mit dem Ortsbild vereinbar sind.
Art. 5
Grundmasse für Neubauten
Für Neubauten, die nicht ein herkömmliches Hauptgebäude ersetzen, gelten folgende Grundmasse:
a) |
Vollgeschosse |
(inkl. anrechenbare Untergeschosse) |
max. 2 |
b) |
Dachgeschosse |
bei erreichter Vollgeschosszahl |
max. 2 |
c) |
Gebäudehöhe: |
- für Wohnbauten |
max. 7,50 m |
- für landwirtschaftliche und gewerbliche Bauten |
max. 9,00 m |
||
d) |
Gebäudelänge: |
- für Wohnbauten |
max. 25 m |
- für landwirtschaftliche und gewerbliche Bauten |
max. 50 m |
||
e) |
Gesamtlänge |
bei geschlossener Überbauung |
max. 50 m |
f) |
Grenzabstand |
min. 5 m |
Art. 6
Stellung und Gestaltung der Bauten, Nutzweise
1) |
Längs der Strassen müssen Hauptfirstrichtung und Hauptfassaden in der Regel in der Strassenrichtung oder senkrecht dazu verlaufen. |
2) |
Eine Aufreihung von Hauptgebäuden mit gleich ausgerichteten Hauptfirsten ist nicht zulässig. |
3) |
Das Bauen bis auf die Strassengrenze ist gestattet, wenn dadurch das Ortsbild und die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt werden. |
4) |
Bei neuen Hauptbauten soll das Verhältnis der Grundfläche zum Gebäudekubus ähnlich sein wie bei den benachbarten bestehenden Bauten. |
5) |
Es sind mässig störende Betriebe zulässig. |
| 6) |
Auf den
in der Kernzone B entlang der Baarerstrasse in Uerzlikon gelegenen
Grundstücken Kat.-Nrn. 1206, 1205, 593, 579 und 578 darf
innerhalb eines Abstandes von 18 m zur Strassenachse nur gebaut werden,
wenn die zur Lüftung lärmempfindlicher Räume notwendigen Fenster
(Lüftungsfenster) seitlich angeordnet werden oder der Nachweis erbracht
wird, dass mit anderen Massnahmen gegenüber dem Emissionspegel der
Baarerstrasse eine Lärmreduktion von mind. 12 dB erreicht werden kann. (Eingefügt durch Beschluss des Gemeinderates Kappel am Albis vom 2. März 2006; Genehmigung durch die Baudirektion am 15. Juni 2006 / BDV Nr. 81/06) |
Art. 7
Dächer
1) |
Es sind nur Sattel- und Kreuzgiebeldächer mit beidseitig gleicher Neigung zulässig. Sie muss zwischen 35o a.T. und 55o a.T. liegen und soll sich der Dachneigung der benachbarten Bauten angleichen. |
2) |
Die Dächer sind mit Ziegeln zu decken. Ausnahmen sind möglich für landwirtschaftliche und gewerbliche Bauten. |
3) |
Giebelseits sind Dachvorsprünge von mindestens 40 cm, traufseits von mindestens 80 cm zu erstellen. Trauf- und Ortsgesimse sind schlank zu gestalten. |
4) |
Dachaufbauten sind nur in Form von kleinen Giebellukarnen und Schleppgauben zulässig. Die Trauflinie des Daches darf nicht unterbrochen werden. |
5) |
Dacheinschnitte sind nicht gestattet. Einzelne Dachflächenfenster von höchstens 55 cm Breite und 90 cm Höhe (liegend gemessenes Glaslichtmass) sind zulässig. |
Art. 8
Materialien und Fassaden
1) |
Für die Fassaden sind in der Regel Verputz und Holz zu verwenden. |
2) |
Materialien, Formen und Farben sind dem Ortsbild anzupassen. Auffällige Verputze, Farben und Materialien sind nicht zulässig. |
3) |
Die Fenster, Fensterläden und Türen müssen in Anordnung und Ausgestaltung der ortsüblichen Bauweise entsprechen. Es können Fenster mit Sprossenteilung verlangt werden. |
4) |
Balkone sind nur unter Dachvorsprüngen zulässig. |
Art. 9
Umgebungsgestaltung
1) |
Die herkömmliche Umgebungsgestaltung ist zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten möglichst weitgehend zu übernehmen. |
2) |
Am gewachsenen Terrain sind möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen. Es sind nur technisch bedingte, sich gestalterisch gut ins Ortsbild einfügende Mauern zulässig. |
3) |
Garagen und Abstellplätze sind möglichst unauffällig in die Umgebung einzupassen. |
Art. 10
Abbrüche
1) |
Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen sowie von baulichen Bestandteilen der Umgebungsgestaltung bedarf einer Bewilligung. |
2) |
Es darf kein Zustand entstehen, der das Ortsbild beeinträchtigt. |
4. Zweigeschossige Wohnzone W2
Art. 11
Grundmasse
Es gelten folgende Grundmasse:
a) |
Ausnützungsziffer |
max. 30% |
b) |
Vollgeschosse (inkl. anrechenbare Untergeschosse) |
max. 2 |
c) |
Dachgeschosse bei erreichter Vollgeschosszahl |
max. 1 |
d) |
Gebäudehöhe |
max. 7,50 m |
e) |
Firsthöhe |
max. 5,00 m |
f) |
Gebäudelänge |
max. 20 m |
g) |
kleiner Grenzabstand |
min. 5 m |
h) |
grosser Grenzabstand |
min. 10 m |
Der grosse Grenzabstand gilt für die stärker nach Süden gerichtete Hauptfassade. In Zweifelsfällen bestimmt der Gemeinderat die für den grossen Grenzabstand massgebende Gebäudeseite.
Art. 12
Dächer
Es sind nur Schrägdächer mit beidseitiger gleicher Neigung von mindestens 25° zulässig. Dachaufbauten sind nur als Schleppdächer gestattet. Die Dächer sind mit Ziegeln einzudecken.
Art. 13
Zulässigkeit für Gewerbe
1) |
Nicht störendes Gewerbe ist bis zu einem Drittel der anrechenbaren Geschossfläche zulässig. |
2) |
In dem im Zonenplan mit vertikaler Schraffur bezeichneten Gebiet sind auch mässig störende Gewerbe bis zur Hälfte der anrechenbaren Geschossfläche zulässig und es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. |
Art. 14
Besondere Gebäude (§ 273 PBG)
Besondere Gebäude dürfen nicht mehr als 10% der massgeblichen Grundfläche bedecken.
Art. 15
Grenzbau und Zusammenbau
Grenzbau ist bis zu einer Gebäudelänge von 25 m mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn zulässig.
5. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
Art. 16
Massvorschriften
In der Zone OE gelten die kantonalen Massvorschriften. Gegenüber privaten Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände der betreffenden Zone einzuhalten.
6. Ergänzende Bauvorschriften
Art. 17
Abstellplätze für Motorfahrzeuge
Je ein Personenwagen-Abstellplatz ist zu schaffen bei:
- Wohngebäuden |
für 80 m2 anrechenbare Geschossfläche, mindestens aber für jede Wohnung. Bruchteile von Abstellplätzen sind aufzurunden. |
| - Gebäude mit anderer Nutzung | je nach Bedürfnis und Verkehrsaufkommen |
Art. 18
Aussenantennen
Aussenantennen, insbesondere Hochantennen, haben sich auf die für einen guten Empfang notwendigen Masse und Elemente zu beschränken. Der Gemeinderat kann die Errichtung von Gemeinschaftsantennen für mehrere Wohnungen und Häuser verlangen. In diesem Falle sind mehrere, dem gleichen Zweck dienende Antennen auf demselben Gebäude bzw. derselben Gebäudegruppe, nicht zulässig.
7. Inkrafttreten
Art. 19
Inkrafttreten
Diese Bau- und Zonenordnung tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft.
Genehmigt durch die Gemeindeversammlung Kappel am Albis am 27. Mai 1994.
Vom Regierungsrat am 5. Oktober 1994 mit Beschluss Nr. 2986 genehmigt.
Gedruckte Exemplare der BZO und der zugehörige Zonenplan können bei der Gemeindeverwaltung zum Preis von je Fr. 5.- bezogen werden.